부동산 경매를 해야하는 이유 3가지

부동산 경매를 해야하는 이유 3가지

 

 

 

 

1. 대항력을 포기하는 임차인이 늘었다?

부동산 경매 매물이 쏟아지고 있습니다. 2014년 16만7685건으로 최고점을 찍고 꾸준히 줄던 매물이 지난해에 14만4527건을 기록했습니다(출처: 리치고). 이처럼 경매 물건은 쏟아지지만 지난해에 새 주인을 찾은 부동산은 3만3892건에 그쳤습니다. 대규모 전세 사기와 역전세 등으로 나온 경매 물건은 입찰이 불가능하기 때문입니다. 그 이유요? 대항력이 있는 임차인이 돌려받지 못한 보증금을 낙찰자가 인수해야 하기 때문입니다. 하지만 임차인의 보증금이 감정가보다 액수가 크면 누구도 낙찰받을 수 없습니다. 이런 물건은 끝없이 유찰됩니다. 감정가 대비 1% 가격까지 유찰되기도 합니다. 이런 주택에 사는 임차인은 난감할 수밖에 없는 이유입니다. 임차인이 이 문제를 해결하는 방법으론 다음 세 가지가 있습니다.

 

 

첫째, 해당 주택에 살다가 집값이 오르면 다시 경매 진행하기 기다림과의 길고 긴 싸움입니다.

둘째, 직접 낙찰받기
유찰된 물건을 높은 가격에 낙찰받는 이는 십중팔구 임차인입니다. 자신의 보증금을 입찰가로 써내 낙찰받고, 잔금은 보증금으로 대신(상계 처리)합니다.

셋째, 대항력 포기하기
‘낙찰가가 얼마든 그 돈만 받고 이사하겠다’는 대항력 포기 각서를 제출하는 겁니다. 실제로 현시점 많은 임차인이 이 방법을 택합니다. 해당 전셋집에 질린 임차인은 보증금 중 일부만 받더라도 이사하고 싶은 마음입니다.

 

 

이 중 우리가 주목해야 할 건 세 번째 ‘임차인이 대항력을 포기한 물건’입니다. 지금 이 물건에 대한 관심이 높습니다. 입찰자 입장에서 보증금 인수는 물론 명도 문제까지 걱정할 필요가 없어섭니다. 참고로 HUG는 홈페이지를 통해 해당 물건 리스트까지 공개하고 있습니다. 그중 90% 이상이 수도권 빌라입니다. 다행히(?) 전세 사기가 할퀴고 간 부동산시장에서 빌라 매매에 관심을 갖는 이는 많지 않습니다. 지금 빌라 경매에 관심을 가져야 하는 이유입니다.

2. 1년 안에 팔면서 세금을 적게 내는 방법

경매 물건이 쏟아지며 부쩍 관심을 받고 있는 수익 실현 방법이 있습니다. 바로 ‘단기 매도’입니다. 사실 부동산은 낙찰받고 바로(1년 내에) 팔면 무려 양도세율 70%가 적용됩니다(여기에 지방세 10% 추가). 이 세금을 다 내면 수익이 거의 남지 않는 경우도 있습니다. 가령 A 부동산을 5000만원에 낙찰받아 1년 안에 1억원에 팔았다고 합시다. 잡비 등을 빼면 대략 4000만원의 수익이 남습니다. 하지만 그중 70%를 세금으로 내면 남는 돈은 고작 1200만원 안팎입니다.

여기서 생각의 전환이 필요합니다. 이런 물건을 5개쯤 거래하면 어떨까요? 1년에 6000만원의 수익을 남길 수 있습니다. 물건 하나의 수익은 적어 보이지만 부지런히 거래하면 더 많은 수익을 낼 수 있는 겁니다. 참고로 이보다 많은 수익을 남기려면 알아야 할 내용이 있습니다. 부동산을 1년 내에 단기 매도해도 양도세를 많이 내지 않는 포지션, 바로 ‘매매사업자’입니다.

 

 

낮은 낙찰가로 인해 단기 매도가 가능해진 최근, 매매사업자에 대한 관심이 어느 때보다 높습니다. 근데 매매사업자가 대체 뭐냐고요? 부동산을 팔아 돈을 버는 사업자입니다. 이들은 개인과 달리 부동산을 1년 내에 처분해도 원칙적으로 그 사업소득의 6~38%를 세금으로 냅니다. 세율 차이가 엄청납니다. 이게 다가 아닙니다. 개인은 도배, 장판 등 인테리어에 쓴 비용을 필요경비로 처리할 수 없지만, 매매사업자는 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 더 큰 장점은 대출입니다. 매매사업자는 개인과 달리 DSR 규제 대상이 아닌 ‘사업자대출’을 받을 수 있습니다.

단, 이 사업자대출은 채무자(빚을 진 자)의 이자 상환 능력을 확인합니다. 채무자의 수익이 일정한지, 이자를 낼 수 있는지, 월세는 얼마나 받을 수 있는지 등을 검토하는 겁니다. 시중은행은 사업자대출 시 ‘방 빼기(주택담보대출을 받을 때 주택임대차보호법상 보호해야 하는 최우선 변제 금액을 떼어놓고 대출해주는 것)’를 하기에 통상 매매사업자는 신탁대출을 이용합니다. 물론 매매사업자의 단기 매도 역시 다음과 같은 단점이 있습니다.

 

 

 

 

 

첫째, 규제지역 내에서 ‘비교과세’ 적용을 받음
매매를 통한 사업소득과 양도소득 중 더 큰 금액에 대한 세금을 내야 합니다. 물론 현재 규제지역은 서울 4개 구(강남·서초·송파·용산구)뿐이라 그 외 지역은 비교과세를 적용해도 큰 문제가 되지 않습니다.


둘째, 사업소득이 종합소득세에 ‘합산 과세’됨
매매사업자에겐 매매를 통한 차익이 사업소득입니다. 즉 사업소득이 종합소득에 해당합니다. 종합소득은 개인의 모든 소득을 더해 산정합니다. 즉 근로소득 등 이미 다른 소득이 있다면 오히려 세율이 더 높아집니다. 이에 매매사업자 단기 매도로 돈을 벌고 싶다면, 기타 다른 소득이 없을수록 유리합니다.

셋째, 매매사업자의 기준이 다소 모호함
정부는 1과세기간, 즉 6개월에 1회 이상 부동산을 취득하고, 2회 이상 팔아야 매매사업자가 될 수 있다고 규정했습니다. 한데 2019년 12월 23일 이 조항이 사라졌습니다. 매매 횟수가 아닌 사실관계를 바탕으로 판단하겠다는 의미입니다. 이를 보면 매매사업자는 세법상 다소 애매한 포지션에 있다고 할 수 있습니다. 향후 위험부담이 따를 수도 있습니다.

 

 

3. 경매 물건도 신생아특례대출을 받을 수 있다

부동산 경매를 하고 싶다면 세금 공부는 필수입니다. 가능한 한 세금을 적게 내야 하기 때문입니다. 부동산을 거래하며 세금을 아예 내지 않는 방법도 있긴 합니다. 1주택자가 해당 주택을 매수해 ‘2년’이 지난 후 팔고 새로운 집으로 갈아탈 때입니다. 1주택자에 머무느냐, 2주택을 넘어 다주택자로 가느냐는 사실 개인의 선택입니다. 집이 세 채면 그때부턴 다주택자입니다. 과거 3주택자는 규제지역에서 집을 팔 때 본래 세율에 30%를 더해 내야 했습니다. 이에 팔고 싶어도 팔지 못했습니다. 종합부동산세도 계속 부과돼 진퇴양난을 겪었습니다. 다행히 현재 다주택자에 대한 ‘양도세중과’는 ‘유예’ 상태입니다.

과거 양도세를 깎아준 적도 있습니다. 부동산시장이 폭락했을 때입니다. 저는 이를 두 번 목격했습니다. 2006년, 2013년입니다. 당시 미분양 물량이 넘쳐났습니다. 하우스푸어로 파산하는 이도 줄을 이었습니다. 즉 정부는 ‘시장이 폭락하면’ 양도세를 깎아줍니다.

한데 최근 정부에서 당시와 비슷한 시그널이 나왔습니다. 바로 1·10 부동산 대책(국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설 경기 보완 방안)입니다. 이걸 내놓은 이유는 그 이름에 있습니다. 공급을 늘리고 부동산시장을 부양하겠다는 겁니다. 경매 투자자라면 이 대책에서 주목해야 할 항목 세 가지가 있습니다.

 

 

 

 

하나, 신생아특례대출 출시
정부가 저출생 문제를 극복하기 위해 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 특히 ‘주택구입자금대출’의 경우 ① 2023년 1월 이후 출산한 ② 자산 5억600만원 이하 ③ 연 소득 1억3000만원 이하 무주택가구 또는 주택 처분 예정인 1주택자라면 ④ 최저 연 1.6% 금리로 최대 5억원까지 빌려줍니다(대출 가능 집값 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하). 경매 얘기로 돌아와 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 경매 물건을 낙찰받으면 신생아특례대출을 이용할 수 있습니다. 시세보다 저렴한 값에 낙찰받는데 이어서 시중은행보다 낮은 금리로 돈을 빌릴 수 있는 겁니다.


둘, 신축 비아파트에 대한 혜택
올 1월부터 2025년까지 준공하는 수도권 6억원(지방 3억원) 이하 소형(전용면적 60㎡ 이하) 비(非)아파트를 사면 각종 세금(취득·양도·종합부동산세)을 매길 때 주택 수에서 빼주기로 했습니다(단, 아쉽게도 기존 ‘1주택자’는 신축 주택을 사도 1주택자 특례 혜택을 받을 수 없습니다).

셋, 단기임대사업자 부활
경매 물건은 ‘기존 주택’입니다. 앞서 언급한 ‘신축 비아파트’와 조건은 같을 수 있지만 추가로 살펴야 할 게 있습니다. 경매 물건 낙찰 후 소형주택을 임대주택으로 등록하는 게 좋습니다. 정부가 소형주택에 한해 의무 임대 기간이 ‘6년’인 단기임대사업자를 새롭게 만들고, 임대사업자에 대한 세제 혜택을 완화하기 때문입니다.

올 한 해 정부는 부동산시장이 힘을 잃을 때마다 계속 부양책을 내놓을 겁니다. 이에 부를 가진 이는 더 많은 부를 쌓을 수 있을 겁니다. 이런 정부 정책을 잘 이용하면 실거주 주택 한 채 정도는 마련하는 기회가 될 수 있을 겁니다. 잊지 마세요. 위기는 곧 기회입니다.